第1篇:工作实习报告
一、迄今为止,中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间,已经具备了一定的规模和形态。
随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求,伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变,已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下,大多数人将成为物业的产权人和使用权人,因此,如何在激烈的市场竞争中立于不败之地,创造合理的规模效益,已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下,只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式,才能树立企业自己的一面旗帜,建立自己的经营理念,那就是要走企业的品牌化道路。品牌是什么?
依据美国市场营销协会的定义:品牌是一种名称、标记、符号,简单的说就是一种商品的牌子,以自己特殊的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在市场经济发展的今天,品牌已不再是一种简单的区别标志,而是企业客户和价值(文化价值、经济价值)的来源。物业管理是一种服务,它以物业为管理对象,以广大业主为服务对象而定位于社会人群。由此,创建这种服务的品牌也不外乎三个方面:知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科发展到今天之所以能成为行业中的佼佼者,其中一个重要的因素是依靠了其服务的品牌效应。
在多次的招、投标中,其能做到“未见其人,先闻其声”靠的是它的知名度,在以后的日常管理中能得到广大的业主的支持与信赖则主要依赖了它的美誉度,于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户,终就铸造了中国物业的“巨无霸”。但是创建一个品牌并不是朝成夕就,而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前,物业市场不规范、经营机制不健全、细的法律法规不具备、广大业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈”,尤其是北方的地区,在总体水平低的情况下,对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。
日照虽然是位于沿海的港口城市,但就经济发展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的情况下要做成一个物业的品牌,除了要克服大的环境困难外,还要最大程度上优化企业的内部结构和人员配置。对此,笔者在公司的四个物业项目实习的进一个月的时间里感受颇深。以下笔者就在工作中亲身感受的问题予以陈述:
(1)、物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的,因此,他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。
(2)、规章制度不健全。主要包括对内(员工规范、岗位职责、奖罚机制)和对外(管理制度、业主公约、处理程序等)。
(3)、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取,在没有全部收缴齐之前,不要存在时间上的停滞,要无时不刻的向业主宣传到位,其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。
(4)、服务人员的人性化意识不强。对待业主不够周到热情,有的甚至发生了口角。在实践的接触中,服务人员对答允业主的事情不能及时的处理,比如说报修,一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。
(5)、物业经营收入单一,难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间,大多数的公共设施已经老化,光靠1.1角的服务费亏损是在所难免。
二、通过在实习中理论的研究和实践的磨合,笔者认为这些基本的问题已经成为海纳物业走向品牌化、从分散型经营到集约化发展的制约因素。
如何解决这些问题,规范物业项目的运作,树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习,笔者提出自己的几点建议和方法。
1、建立规范、高效、专业化的队伍,作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素,也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。
(1)、规范服务人员形象,加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面,仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗,统一着装,佩带明显的标志,所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲普通话,由于在公司的项目上买房的大多是外地人,所以这一点显的很重要。比如说在服务人的电话接待中要首问“海纳物业,可以为您做什么”语言要尽量热情委婉,包括在与业主产生矛盾的时候,“海纳物业”应该成为每一个员工的口头禅,这样也有利于企业的形象宣传。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范,尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显的十分重要,在小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务,所以在工作中要尽量达到军事化的标准,例如不要出现走路吸烟、打闹的场面,以免给业主造成不良的影响。物业是一种服务行业,其行为其实就是一个服务的过程,即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不满和怨言。此外,服务人员的形象也是公司服务的一个有形展示,向用户传递公司的良好形象。
(2)、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为,有利于整个服务流程的再造,有利于提升企业的外部形象,其更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。所以,对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去,内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对服务者的形象——以业主为中心,辐射每一个员工的行为。在实习中,城市花园的首问责任制就值得为其他的物业项目所借鉴,即每一个与业主接触的服务人员都要成为服务流程上的一个点,实现服务无缝隙。对于外部,我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。值得注意的是我们的每一个公众制度的建立都要依据国家的法律法规,措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立清晰合理的服务流程,真正做到“事事有人管、人人都管事”,使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人,并能配合相应的奖罚激励措施。
(3)、充分重视业主大会和业主委员会的作用,使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人,而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表,也是小区重大决策的拥有者,所以物业管理人员要充分重视其作用,处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构,同时也是物业企业的监督者和协助者。一些重大的物业事项(物业维修基金的使用、年度预算、物业公用部位的经营等)必须要业委会审批,否则有时物业的好的想法,可能会变成违法的行为。鉴于现今山海天和城市花园的业主委员会还不是健全,重大的事情尽可能的要经过入住业主多数的同意。
第2篇:工作实习报告
20xx年6月25日到9月29日我在鄂托克前旗新闻中心进行了三个月的教学实习。通过这次实习,我在文秘领域获得了实际的工作经验,巩固并检验了文秘专科学习的知识水平。秘书必须是多面手,要做到专与广相结合。只专不广或只广不专都难以胜任秘书工作。秘书工作没有盲区。不仅要具备作为秘书的一些基本素质,如语言文字表达能力、文电处理能力、会务安排能力以及熟练使用各种自动化办公设备的能力等,还要熟悉具体单位的生产实践及相关的业理论。通过三个月的教学实习,我对秘书工作的认识更加深刻。作此报告来阐述实习的目的内容及心得。以兹做个总结。
一、实习目的
实习工作是大学学习生活中一项重要的科目,也是大学生将理论与实践相结合的过程,时刻做好面对社会面对自己工作岗位的准备。到企业实习并亲身经历一些文秘实务、学习一些工作经验,不仅可以弥补知识的不足,还可以增加一些新知识。如今,社会对大学生的实践能力要求越来越高。将书本知识灵活应用于社会实践是每个大学生应有的能力和素质。实习工作是高校提供给学生的一项具有挑战意义的课程。通过实习,大学生不仅丰富了自己的课外生活,开拓视野,在理论与实践相结合的过程中更是提高了自身适应社会的能力。到企业单位实习并亲身经历一些文秘事物,学习文秘知识,有利于我们积累经验,更好的面对社会就业和岗位竞争问题。
二、实习时间
20xx年6月25日至20xx年9月29日
三、实习单位及岗位介绍
地点:内蒙古鄂尔多斯市鄂托克前旗新闻中心
公司单位名称:鄂托克前旗新闻中心
岗位:办公室秘书
工作内容:主要负责整理内部资料,会议接待。其次负责扫描、打字、复印、收发传真、盖章等工作。
四、实习内容及过程
按照学校的要求,我制定了相应的实习计划,并坚持写实习日记,注重在实习阶段对所学的文秘理论知识进行进一步的巩固和提高,以期达到根据理论知识,指导日常的工作实践的目的。收到了较好的效果。主要实习情况报告如下:
鄂托克前旗新闻中心是鄂托克前旗唯一一个以新闻媒体传播为主要任务的单位,其隶属于鄂托克前旗广电文化局,但其工作又直接领导于鄂托克前旗宣传部,是非常特殊的.一个部门。鄂托克前旗新闻中心于20xx年重新改组,由原来的鄂前旗电视台与《今日鄂前期》报纸合并共同组建为今天的鄂前旗新闻中心。由于鄂前旗新闻中心是组建不久的单位,所以我在实习阶段,主要的侧重点是文秘工作及单位的人事安排。秘书工作是办公室的主体工作,领导要做到决策科学化,离不开秘书人员的协助。因为秘书人员一方面处理着大量的日常事务工作,使得领导能集中精力考虑大问题。另外,还能发挥他们了解全面情况,掌握多方面信息的优势,辅助领导决策,提供合理的建议。秘书工作头绪多,任务重,但必须抓好以下几个方面:
(一)办公室日常事务
“一屋不扫何以扫天下”、“小事不做难以成大事”做为一名文秘工作者,打扫卫生是我们每天的必修课,对于我们这些,刚参加工作的实习生就更不用说拉,虽然说打扫卫生是很容易的事,但是还是必须要注意一些问题:
1、办公室东西很多,摆放且比较杂乱,在打扫卫生时不仅要把卫生打扫干净,还必须注意主任办公桌上的东西不能随意挪动位置。这个老师在课堂上讲过,所以在打扫卫生时我也注意到了,但是我刚来对办公室不了解,也不知道打扫后该怎样摆放,这就要求我们要有很快适应环境的能力,能够在很短的时间里对单位、对相关文件有一个了解。刚来的两天办公室主任让我做的第一件事就是熟悉公司文件,开始我有觉得这没什么困难,别人要文件,我就找给他,没想到事情
没有我所想像的那么简单,对资料不了解,一个文件也许你花上一个上午也不见得能够找到,这就严重的影响到了别人的工作,认识到了解文件的重要性后,我开始认真的翻阅,并开始从档案着手。来到一个新的环境,这对我们秘书是一个大的挑战,但我们只有迎难而上,这是我们文秘人员必须具备的一个职业素质。
2、新闻中心刚成立不久,办公设备还不完善不齐全,地上也摆放了许多的报告、档案,在拖地的时候就遇到了困难,我们必须要保证办公室的干爽,不能太过潮湿,为档案的存放创造一个良好的环境。所以在打扫卫生时也要特别的注意,不仅要把地拖干净,而且还要拖两次,湿拖把拖一次后还要用干拖把拖一次。虽然这些都是生活中的小细节、小事情,但是我们做秘书的就必须考虑到,考虑周全。
(二)办公自动化的操作、写作
办公自动化的操作对我们文秘来说是必须懂得的,而且我们也开了相应的课程。这次的实习给我提供了一个很好的机会,可以把所学到的知识运用于实际的工作中。在实习中我主要负责一些excle、word、ppt的制作和一些简单的文字起草。这些知识上大学时都有开设相应的专业课,但是缺乏实际操作,所以在真正操作的时候就有些困难,存在的最主要的问题就是动作太慢,在制作表格的时候还不能运用自如。在实习中我做的表格有考勤表、办公室用品清单、车辆管理表、出差申请表、入库单、领用单等,这些看似简单的东西做起来的真的有点让人心烦,不仅做出来的要好看,还要结合公司的实际情况考虑是否有可操作性。在运用word是有些功能还不是很熟悉,我才知道实际工作不仅考验了我的专业技能,同时还考验了我的耐心。
在这些工作中暴漏了我存在的一个问题,就是我的打字速度,以前虽然是也经常使用电脑,但速度一直不快,只会搜狗一种输入法,当我看到字幕员的速度时我惭愧了,我知道我需要加强的地方真的还有很多,我会加油的。
(三)简单的文书草拟
写作能力是秘书的一项基本素质,也是衡量秘书工作的重要标准。提高秘书的写作技能,要从扎实的基本功开始练起。“常看胸中有本,常写笔下生花”,写
第3篇:工作实习报告
首先,我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。
我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习,我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验,巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间,我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间,我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究,参加了案件审理的全过程,并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下:
一、案件的由来和审理经过
郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院20xx年4月29日作出(20xx)四西民二初字第349号民事判决。宣判后,郭继魁不服,提出上诉,四平市中院于20xx年7月4日立案,并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛,被上诉人四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)委托代理人胡振儒,被上诉人四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)委托代理人苏军,被上诉人四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)委托代理人付佳宾,被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参加人情况
上诉人(原审原告):
委托代理人:
被上诉人(原审被告):
法定代表人:
委托代理人:
被上诉人(原审被告):
法定代表人:
委托代理人:
被上诉人(原审被告):
法定代表人:
委托代理人:
被上诉人(原审第三人)
委托代理人:
三、原判要点和上诉的主要内容
原告郭继魁诉称:1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书,将中兴二期工程⑥-⑦,2/0A-B轴约86平方米商网出售给原告,原告按合同约定交房款30万元,后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同,交付房屋。此房于20xx年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰,是重复买卖,这种行
为是无效的。现原告诉至法院,要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋,并承担诉讼费。
被告四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称:原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托,是合法有效的,原告是初始买受人,交付了全部房款,应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为,开发公司发现重复出售后,已通知第三人解除合同,且第三人的房款未全部支付现金,是用一辆车折抵了20万元房款,是无效合同,经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。
被告四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)辩称:被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效,原告已按合同约定交纳了全部房款,第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖,是无效合同,不应支持。
被告四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)在法定期限内未做答辩。
第三人尹杰诉称:第三人于20xx年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的,且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通,损害了第三人的利益。
原审法院认为:与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格,与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格,虽然原告购房时间早于第三人买房时间,但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上,故不存在初始买受权问题,原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同,且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前,就已给第三人换了房款收据,因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由,愿将争议房屋卖给原告,但《许可证》是在20xx年7月取得的,不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后,于20xx年9月6日向第三人发出通知,因无权出售此房,要求解除合同。但被告经贸公司于20xx年5月17日给第三人更换了交付房款的收据,换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示,解除合同是单方行为,是无效的。因此,第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定,判决:被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效,其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效,被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款43万元,并给予房款43万元一倍的赔偿损失,两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。
上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决,依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效,保护上诉人的初始买受权。其理由概括为:建筑公司是该房屋的施工单位,出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的,卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于20xx年7月取得《商品房销(预)售许可证》后,又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日,尹杰重复买该房合同是二年后的20xx年5月,同尹杰算帐“换据”是20xx年6月,均在经贸公司20xx年7月取得《商品房销(预)售许可证》之前。但尹杰的购房合同,此前卖房人已声明废止,而对上诉人购房协议,卖房人在取得《商品房销(预)售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效,此后重复购房合同无效。
被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议,经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。
被上诉人尹杰辩称:原审判决正确,应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的,购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认,因而尹杰的合法权益应受到保护。
四、对事实和证据的分析及认定
1996年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街20号:0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司,投资并组织建筑施工管理人是经贸公司,建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。
1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》(建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托),郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦,2/0A-B轴,建筑面积约86平方米,交付房款30万元,同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元,因该商网内部装璜工程未完工,未能交付使用。20xx年4月25日尹杰与开发公司签订了《商品房销(预)售合同》,尹杰购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦,2/0A-B,轴建筑面积89.5平方米,按合同约定交付房款34.5万元,建筑公司开据了收据,经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前,尹杰在未取得进户手续,未经卖方同意的情况下,对该房屋自装防盗门上锁,予以占有和控制。
20xx年9月25日,在吉林扬信律师事务所律师(经贸公司法律顾问)胡振儒的见证下,由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表,对站前批发市场新建楼房(中兴二期工程建筑楼房)的所有权进行了确认。三方协商一致,确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有,该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。20xx年7月29日经贸公司取得《商品房销(预)售许可证》后,对过去委托建筑公司出售的商品房,及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。20xx年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由,向尹杰送达了解除商品房销售合同通知,并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合
同约定房屋,20xx年10月23日郭继魁向铁西区法院提起诉讼,要求取得协议约定商品房。
证据:
1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。
2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。
3、批发市场新建楼所有权确认书。
4、商品房预售申报表和商品房销(预)售许可证。
5、开发公司给尹杰送达的通知。
6、经贸公司确认书。
7、国有土地使用证。
8、产权确认书及移交收据。
9、施巍证言材料。
10、王金荣的证言材料。
11、其它相关证据材料。
五、解决纠纷的意见和理由
根据原审判决,上诉人上诉请求及理由,被上诉人的答辩,本案争议的焦点问题是:郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同,哪一个合同有效,买卖关系应受法律保护。
经二审开庭审理合议庭评议认为:
1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效,其买卖关系应受到法律保护。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。依据上述法律规定,当时建筑公司作为施工方,受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议,以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同,均处于未生效或效力待定状态。它需要这一项目明确产权所有人,并由产权所有人申领《商品房销(预)售许可证》后,对这些合同进行确认,才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时,其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人,并取得了《商品房销(预)售许可证》,他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认,使该协议由效力待定状态,转变成了发生法律效力的协议,协议双方当事人的买卖关系受法律保护,因而,商品房理应由郭继魁所有。
2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效,尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。
尹杰与开发公司签订商品房销售合同时,由于产权所有人没有确定,《商品房销(预)售许可证》尚未取得,因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人,取得《商品房销(预)售许可证》后,没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,这一合同的性质就发生了质的变化,由效力待定状态,成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司,后来还由经贸公司予以换据,但由于经贸公司当时既不是产
权所有人,也不是《商品房销(预)售许可证》持有人,其换据行为只能是属于收款行为。所以,经贸公司成为所有权人,取得《商品房销(预)售许可证》后,开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且,开发公司与尹杰签订的合同,发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后,依《中华人民共和国合同法》的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益,郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。
合议庭评议时还认为,造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效,其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时,购房款由建筑公司收取并出具发票,后来又由经贸公司换发了购房款收据,因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的,买受行为是善意的,所以,其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定,开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元,并给予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。
由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会,其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持,但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素,对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点,即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿,应另求法律途径予以解决。
综上,二审法院认为,原审判决有误,适用法律不当,上诉人郭继魁上诉有理,应予支持。经四平市中级人民法院20xx年第39次审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规定,判决:
一、撤销四平市铁西区人民法院(20xx)四西民二初字第349号民事判决;
二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效,买卖关系成立;
三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。
一、二审案件受理费22,220.00元,由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。
通过对本案的深入研究,我认为四平市中院,认定事实清楚,适用法律正确,判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:
1第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,当事人没有提出请求的,不予审查,但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。
2中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同,对于无效合同依法律规定应恢复原状、返还原物、赔偿损失。基于以上两点原因
我认为,法院应对第三人利益予以保护,即开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元,并给予购房款一倍的赔偿损失,经贸公司、建筑公司承担连带给付责任,而不应该使第三人另求法律途径解决。这样,对善意第三人利益没有有效保护,而且增加诉累,浪费司法资源。
本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历,其收获和意义可见一斑。首先,我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中,理论和实际是不可分的,在实践中我的知识得到了巩固,解决问题的能力也受到了锻炼;其次,本次实习开阔了我的视野,使我对法律在现实中的运作有所了解,也对法言法语也有了进一步的掌握;此外,我还结交了许多法官和律师朋友,我们在一起相互交流,相互促进。作为一个南开学生,我竭力成为一名南开文化的使者,向社会各界的朋友们介绍南开,使他们走近南开,了解南开。
第4篇:工作实习报告
医疗急救
⑴大出血:
①动脉止血法,用手指使劲按住出血动脉的穴位,可暂时止血;
②止血带止血,只有当上述方法无效时,才能用止血带止血,但一般情况下不采用此方法。使用止血带止血时注意:用止血带或三角巾扎紧;记录使用时间;鼓励患者充满信心;每隔15~30分钟要松开一次止血带;止血时间最多不得超过2小时。止血后应给伤员充分饮水,但量要小。
⑵中暑:
表现为轻度时乏力、恶心、呕吐、耳鸣、皮肤干燥无汗,体温38.5℃以上,脉搏快而无力。重症者,除上述情况,还出现面色苍白,体温39℃以上,四肢肌肉抽搐、昏倒、神智不清等。治疗:立即离开高温作业环境,到阴凉安静通风处休息;放松衣裤腰带及鞋袜;用冷水擦患者全身,有条件的在头部、二腋下和大腿根部等处放置冰袋;可让患者口服十滴水或清凉饮料;高热时可服安乃近、暗疾比林等退热剂;加强护理,防止体温过低出现虚脱。
⑶烧伤、烫伤:
保护烧伤区,防止和尽量清除外源性感染;预防和治疗低血容量性休克;治疗局部和全身感染;用非手术或手术方法促使创面早期愈合,尽量减少癍痕,保存皮肤功能;预防和治疗多器官衰竭。
⑷体温过低:
保温,用干燥的毛毯裹住全身;体力好者可放如39℃左右的水中恢复体温;禁饮酒精饮料;神志清醒后给温热甜饮。
第5篇:工作实习报告
一、实习目的;例如
1.通过本次实习使我能够从理论高度上升到实践高度,更好的实现理论和实践的结合,为我以后的工作和学习奠定初步的知识。
2.通过本次实习使我能够亲身感受到由一个学生转变到一个职业人的过程。
3.本次实习对我完成毕业设计和实习报告起到很重要的作用。
二、实习时间
三、实习地点
四、实习单位
实习部门工作;销售部)
五、实习主要内容
六、实习总结和体会;
(一)实习工作的总结:例如
回想起自己刚来公司的时刻,仿佛就在昨天。由对会籍顾问工作的一窍不通发展到现在能够独立完成工作任务,在工作中领导的带头模范作用感染了我,同事的爱岗敬业精神鼓舞了我。
使我认识到作为新领域的一员是值得骄傲的,因为我们的团队是健身行业的带头兵,我们的队员是优秀的健康宣传者,我们始终坚持“身体健康才是工作、生活的首要条件,”的原则。
只有拥有一个健康的体魄,才能立大志成大事,万事以身体健康为前提,没有健康的体格,任何的想法和行为只是纸上谈兵,毫无意义。
在工作中,顾客就是我们的上帝,一个甜美的微笑可以给顾客带来一天美好的心情,一句轻声的问候消除了与顾客之间的距离,真正的做到了来到新领域,大家是一家人,给顾客一种宾至如归的感觉。
在这里,顾客享受到的不仅仅是健身的乐趣,同时他们享受到了家的温暖,在身体得到有效锻炼的同时,心里也得到了甜蜜的滋润,每当看到客户对我们的服务感到满意的时候,自己心里也感到了前所未有的满足和骄傲。
为此,自己总结了“五步”工作法,即:“聆听、建议、指导、帮助、服务”。客户来到健身俱乐部,就一定有自己的想法和目的。
为此,每次客户到来的时候,聆听他们的需求是最关键的一步,只有这样才能真正了解客户想要的是什么,他们想达到一种什么样的健身目的,只有了解到了这一点,才能针对客户的实际情况,做到有的放矢,并提供长久优质的服务。
工作之余,公司领导还给我们多次外出培训的机会,大家一起放松。这强大的团队感染力时刻提醒着我,作为新领域优秀团队中的一员,绝对不能懈怠。
在以后的工作中,我要以崭新的姿态和高昂的热情更加努力的为每一个客户提供服务。
健身行业是一个充满朝气的行业,新领域是一个蓬勃发展的团体,相信在我们业务能力、服务水平不断提高的同时,会有更多的人选择新领域,信赖新领域。
衷心的希望公司蓬勃发展,日新月异,也希望越来越多的人加入我们,让我们共同期待新领域美好的明天!
(二)毕业实习的体会、收获:例如;
会籍顾问工作很辛苦,要外出做宣传,同时还有业绩上的压力,几天下来累坏了,长时间站立脚会很疼。有的时候还会受到各种冷遇。
我不断给自己鼓励,我不希望自己放弃。虽然累了些,我想别人能做的我也能做,别人能做好的我也一样能做好。一切从基础作起。就把这些辛苦当作人生的一种磨砺吧!
有的时候想想自己也很有动力,看到一些想健身的人向自己咨询一些问题,我都很热心给解答,毕竟我给他们提供了一个好的健身场所,把一些健身的理念传授给他们。
希望能通过我的努力,能够让更多的人来关注自己的健康,养成一个良好的健身习惯,同时也通过的每个人通过健身过程中的一些收获和好处传给身边的每一个人,通过这样的一个几何递增,我间接的也影响了很多人。
第6篇:工作实习报告
1、 实习地点:河南省郑州市
2、 实习单位:河南和成欣业装饰工程有限公司
3、 单位性质与概况:该公司位处郑州市陇海路与桐柏路交叉口,凯旋门商务楼9层,属私人企业,公司主要业务范围:家装、工装、景观、园林工程,兼平面广告业务。公司现有员工30多人,是郑州市中型装饰有限公司,曾被评为“河南省优秀装饰公司”。
(二)、实习经过
1、担任的工作岗位:主要担任工程监理,兼设计师和客户代表。
2、实习期间完成的工作:与客户洽谈业务,设计师助理,工程施工现场监理。
3、实习任务与重点:任务:通过实习了解家庭装饰的施工工艺,对材料的价格清楚、明朗,了解新型材料在实际装饰中的运用,对施工现场出现的问题提出较快的解决办法,学习公司设计师的设计特长,完成公司分配的任务。重点:把学校学习的理论知识运用到实际的社会实践中,进一步提高自己的综合能力同时融入公司的环境,为项目的团队合作做出自己应有的责任。
4、参与的项目、工作量、效果:参与工程:江山名居98平方米家装工程。
a:业务洽谈与设计部分
工作量:这是我到公司参与的第一个家庭装饰工程,所以不论在制图或者是在现场监理的过程中,我都非常的用心。这对我来说是一个展示自我的大好机会,是对我几年来学习成绩的一个考验,也是一个挑战。首先是陪同设计师和业务员一起量房,把最初的平面图徒手画下来,在量房的过程中我学习到:测量时尽量注意墙体的厚度,哪些是承重墙哪些是非承重墙,各个梁的尺寸位置,管道的位置,以及窗户、阳台的位置和尺寸都是方案设计必不可少的资料。然后就是主设计师和客户的交流了,交谈中我知道客户是一个私人企业的经理,这是他初次购房,在我们量房之前已经与几家装饰公司联系过,应该对装饰有一定了解,因此对设计这一块有很高的要求,再了解客户的的交谈中,我发现这个客户对住房的要求很高,不怕花钱,就怕做不出理想的环境,后来我和主设计师根据业主的一些兴趣爱好,简单的帮房子的功能和用途做了一个划分,这样方案已经基本形成,可是最后业主还是要我们先出了图在说,我知道这是对我们水平的一次考验。之后根据业主的想法一连做了两套方案,以增加方案的成功性,打掉了一些非承重墙使空间更加合理通透,接下来就等客户看方案了,在公司同事的帮助下,方案几经修改,最后客户一眼就看重了其中的一套方案,业主很满意,并且要我把报价做出来,这个确实是一个难题,因为我以前在学校从没接触到这样的东西,最后在公司同事的帮助下,一份清晰的报价单就清晰可见了,我也从中学到很多东西,例如:施工工艺,新材料,报价的计算等等。
效果:最终报价定51200元,现在已施工。
b:现场管理部分
在施工现场的实习生活中,能够学习到不少新的知识和知道许多我所不知道的事,但并不是每天都有特别的事发生或是有机会学到新鲜的事物与知识的。大部分在施工现场的实习生活,是将我在课堂上学习的知识的深化巩固并使其实用化的学习实践过程。是将我所已经掌握的建筑装饰技术的相关知识用于实践,在施工现场体验作为一名施工管理与组织者的现场实际经验。
所谓项目管理就是指为了达到项目目标,对项目的策划(规划、计划)、组织、控制、协调、监督的总称。装饰行业已经成为建筑业中的三大支柱行业之一,其在整个建筑业中所占的比重已越来越大。面对装饰业市场竞争的加剧和行业的规范化进程,面对市场准入和行业的规范化进程,装饰工程施工中施工管理工作显得更加重要。 而我作为一名施工管理人员在施工现场的近十几天的实习体验也让我更加明确的认识到管理的重要性。是否有优秀的管理体制、系统和人才。便关系到建筑装饰企业团队的施工质量、进度、安全、成本、效益还有能否按期交付使用等问题。
(三)、实习过程对知识能力的综合验证
通过这次实习,在设计方面我感觉自己有了一定的收获。这次实习主要是为了我们今后在工作及业务上能力的提高起到了促进的作用,增强了我们今后的竞争力,为我们能在以后立足增添了一块基石。实习单位的经理和同事给了我很多机会参与他们的设计使我懂得了很多以前难以解决的问题和将来从事设计工作所要面对的问题,如:前期的策划和后期的制作等等。这次实习丰富了我在这方面的知识,使我向更深的层次迈进,对我在今后的社会当中立足有一定的促进作用,但我也认识到,要想做好这方面的工作单靠这这几天的实习是不行的,还需要我在平时的学习和工作中一点一点的积累,不断丰富自己的经验才行。我面前的路还是很漫长的,需要不断的努力和奋斗才能真正地走好。
(四)实习内容对毕业设计课题的意义与启示
我在公司实习期间所做的调研部分
(一)、调研课题
我所报的毕业设计课题是“温馨家园----四室两厅空间设计”,所以这次我调研的课题是:室内空间的分隔和新型装饰材料的运用及室内视觉效果的营造。
(二)、调研的手法
世纪豫花园楼盘实地考察与测量,图书馆,书店资料查阅与分析,网上资料的搜索。
(三)、课题相关资料的收集与分析
通过对世纪豫花园的实地考察和测量,使我对该小区的整体规划、楼盘价位、基本户型和主要客户群体有了一定的了解。对小区所处的位置和样板房进行了查看,并利用图书馆、书店、网络查阅了大量有关室内设计方面的书籍和知识,并按照理论类和施工工艺与材料类做如下归类:
施工工艺与材料类:
奇亚南的《现代建筑装修工程常用材料与工程施工》,本书适用于建筑装饰装修行业的设计、工程管理以及施工技术人员的学习和参考,书中阐述了室内装饰材料、材料与材料的连接构造和施工的基本理论,使我了解掌握了材料的使用类别及构造方式。
向仕龙,张秋梅,张求慧的《室内装饰材料》,全面系统介绍了国内外各种装饰材料的发展概况、生产原料、加工工艺、内在性能、装饰特定及其应用等内容。
以上这些书从理论上启发着我的大脑,刷新着我的设计思维,开阔了我的视野,让我对室内设计有了新的理解与认识,这对于我们的毕业设计课题起着不可替代的作用。
小结:实习与调研过程对毕业课题切入的意义与启示:
实习是理论与现实的结合,是从理论到实践的过程,通过实习让我明白了理论知识的重要性。调研是对我理论知识的补充,可以让我对自己的毕业设计课题有进一步的认识,也坚定了自己对所选课题的信心,同时也让我明白了理论与实践的结合是非常重要的。
第7篇:工作实习报告
专业:电气工程及其自动化
姓名:
学号:
一、实习时间:20xx年5月24日
二、实习地点:合面狮水电站
三、实习要求:
1.不乱碰电站设备,保证电站设备安全和人身安全;
2.认真听取电站工作人员的讲解,了解电站的运行方式和供电方向;
3.参观了解电站坝堤;
四、实习目的及意义:
通过见习,把书本上的理论和现实中的技术结合起来,让我们对所学过的各种仪器设备有一个感性的直观认识,用所学过的知识去分析解决现实中的问题。除此外,见习还是我们在大学期间一门意义重大的必修课,是学院为培养高素质工程技术人才安排的一个重要实践性教学环节,是将学校教学与生产实际相结合,理论与实践相联系的重要途径。其目的是使我们通过见习在专业知识和人才素质两方面得到锻炼和培养,从而为毕业后去电力部门尽快熟悉工作,也开拓了我们的眼界。
五、实习单位简介:
合面狮水电站位于贺江中游的贺州市信都镇水口村,属珠江流域西江水系,合面狮水电站建成于1976年,电站属坝后式电站,主要建筑物有宽缝重力坝或拦河大坝、坝后式厂房、升压站、船筏道及灌溉渠道。拦河大坝最大坝高54.5m,坝顶长198m,溢流段净宽81m,6个溢流孔,每个孔宽13.5m,水库总容量2.96亿立方米。合面狮水电站是一座以发电为主,结合灌溉、航运等综合利用的睡了枢纽****年至****年,电站投入资金对整个枢纽进行更新改选,对4台机组进行挖潜增容,装机从4台单机容量是1.7万Kw增加到4台单机容量2万Kw,合面狮电站总装机8万Kw。
六、实习过程及内容:
20xx年5月24日早晨,经过将近一个小时的车程,我们终于来到了贺州市桂东电力子公司----合面狮水电站。我们的车子一进入电站小区,就感到了一份浓浓的电气独有的气息。当车子开往坝堤的那一刻,不禁觉得有一种熟悉而又神秘之感。熟悉是因为我们是电气人,神秘是因为第一次接触实际的东西。车子继续前行,经过一条蒙阴道,而蒙阴道旁边就是奔涌的贺江,闻到的是一股清凉的河水味,是水电站流出来的味道。车子停了,原来我们已经到了坝底。
下车时,看到的是一些工作人员在修剪电站变电区的草坪,每个人都穿着工作服和安全帽。虽然不是道闸操作、检修操作,但是凡在现场环境下工作的,都必须按规章穿好工作服和戴上安全帽,这是一种原则,一种精神。同样也是我们以后工作之中必须注意的事项,严谨、严谨,再严谨。
下车之后一位主任从电站监控室里走了出来,微笑这迎接我们。()他分别带领我们参观了蓄水堤坝、微机模拟控制屏、水轮机室和带负荷拉闸室。
我们分批进入水轮机室,作为后一批进入的我,首先参观了堤坝建设。我们一步一步往坝顶爬,慢慢体验这坝堤的高度。在坝顶,看着堤坝两边水面的高度差有40多米,可见这能量是有多大啊!再看看溢流孔涌出水势,叹为观止啊!
前一批参观水轮机的同学出来了,我们随后入内。
一进大厅,迎面看到的是一座U形的微机模拟控制柜,模拟控制柜正面是微机模拟控制屏。控制屏展示的是电气接线图,分别有发电机、电流互感器、电压互感器、变压器、母线、断路器、隔离开关和输电方向指引,屏幕上还显示了发电机输出的电压、有功功率、无功功率、安全运行时间和断路器及隔离开关的分合情况(红灯代表闭合,绿灯代表断开)。旁边还有一个电子钥匙,这把钥匙是用途是控制模拟屏的指令。主任跟我们介绍了它们的工作原理和它们质之间的联系,这跟我们在课本上学到的是一样的。
接下来主任让我们每个人都戴上安全帽进入水轮机房。进入水轮机房门口时就感到了很大的震动,这是水轮机转动时发出的震动,可以想象这水能其实很大,总共有四台机子,每台装机容量是2万Kw。当我们看到水轮机时,感觉机子并不大,何来那么大的震动?经过主任的介绍之后我们了解到,是因为上下水位差很大,水轮机机轮与水冲撞时而引起震动。主任还向我们介绍,我们所看到的发电机与三峡发电站的发电机是一样的,主要的差别是装机容量和体形大小的区别。但结合我们所学的知识,我们认识到,其实还有一些差别是它们的励磁和绝缘水平还是有很大区别的。水轮机旁边是一组组二次回路和继电保护柜,它们负责监控整个发电设备的安全运行,可靠运行,从而提高经济效益。每台水轮机里侧都会配有一台无功补偿的发电机,以提供系统的无功功率。我在不经意时发现了水轮机旁还有一个油罐室,里面全是油缸及输油管。这里的油是用来控制发电机及其它设备的温度的,以保证设备能处于合适的温度,避免影响系统出现事故。
主任带领我们下到水轮机下层,下面带负荷拉闸开关室。室内分隔安全线、防护栏、铁栅栏和电子锁一应俱全。电子锁是锁住拉闸开关的,避免误拉闸导致安全故障,威胁设备和人身安全。其实还有安全防护栏拦住了我们接近开关,而且拉闸开关还是用间接长臂式的开关手柄,进而更好地保护了设备和人身安全。这里提醒着我们每一个电气人都应该谨慎操作,规范操作。
参观了这些之后,我们的见习也接近了尾声,最后我们跟带队老师及带我们参观的主任跟我们一起合影留念,记录我们的首次见习。
七、实习建议:
如果有可能的话可以增加见习次数,并且参观不一样的发电站和设备,拓宽我们视野及相关知识;加快校企联系,增加实习地点及岗位。
八、实习总结:
经过一天的见习,我更深入地了解了电气人员应该有的素质:认真、严谨、有极高的安全的意识。希望自己以后认真学习,提高能力,个人综合素质也要向上发展,尽管自己现在还存在着一些缺点和不足。在今后的学习中和毕业工作后,我还要更进一步严格要求自己,虚心向优秀的同学、同事学习,继续努力改正自己的缺点和不足,争取在思想、学习、工作和生活等方面有更大的进步。